Как купить ипотечную квартиру

Опубликовано Эксперт в

Оглавление:

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке

Как купить ипотечную квартиру

21:33, 17 мая 2017 1   0   3631

Каждый человек мечтает о собственном жилье, но так как стоимость квартиры, даже однокомнатной, очень высока, то не все могут себе позволить это удовольствие, поэтому зачастую обращают внимание на квартиры, стоимость которых ниже за счет особых условий. Одним из вариантов покупки квартиры дешево является приобретение жилья, которое находится в ипотеке.

Под ипотекой подразумевают покупку квартиры через банк, с помощью заключения договора, согласно которому гражданин должен выплачивать на протяжении указанного срока определенную сумму, которая уменьшает ипотечную задолженность. Когда сумма будет полностью погашена, квартира перейдет в собственность к покупателю.

Плюсы и минусы покупки ипотечной квартиры

Перед тем как взять такую квартиру, необходимо продумать каждый шаг, взвесить все плюсы и минусы такого решения. Главными преимуществами этой сделки являются:

  1. Доступная стоимость квартиры, которая намного ниже рыночной, ведь очень часто ее дают в ипотеку, так как прежний хозяин не смог выплатить долг.
  2. Гарантии на покупку, ведь если квартира принадлежит государственной структуре, то можно не переживать за обман или возникновение любых афер.

Плюсы зачастую настолько привлекательны, что многие не замечают очевидных минусов:

  • сложность оформления квартиры;
  • нахождение жилплощади в обременении;
  • регулярные выплаты без задолженностей;
  • постоянные проверки служащими банка состояния квартиры;
  • необходимость принять все пункты договора, которые банк сочтет нужными.

Риски для покупателя

Такая сделка содержит риски, которые каждый должен учитывать перед подписанием договора. Если нет возможности избежать их, то стоит их минимизировать.

Главные опасности для покупателя квартиры:

  1. Продажа квартиры без согласия банка и без его участия. Заемщик недвижимости не может без согласия банка продать квартиру с ипотекой, поэтому все вопросы относительно сделки необходимо обязательно согласовывать и обсуждать с банком.
  2. Стоит заранее получить всю информацию о самой квартире и ее владельце. Это убережет от возможных проблем и опасностей в дальнейшем.
  3. Перед тем как передавать аванс за квартиру, необходимо подписать соответствующий договор или передавать деньги только через банк.
  4. Не стоит покупать квартиру у ее владельца с помощью погашения его задолженности. Это может привести к тому, что квартира перейдет во владение ее первому владельцу. Чтобы избежать опасности, необходимо заранее подписать договор со всеми пунктами и заверить его.
  5. Чтобы не возникало проблем с банком, стоит заранее обсудить все вопросы с его сотрудниками и юристами.

Если у вас возникли вопросы, вы можете обратиться за помощью к нашим юристам и получить оперативную онлайн-консультацию.

Порядок оформления

Существует три варианта покупки квартиры с обременением. Каждый из способов имеет свои риски, плюсы и минусы, поэтому чтобы выбрать самый оптимальный вариант, необходимо тщательно изучить каждый из них.

Варианты покупки:

  • через банк за наличные;
  • через банк в ипотеку;
  • у заемщика-собственника.

Покупка у банка

Если банковские структуры сопровождают сделку, то это является хорошей гарантией отсутствия любого вида мошенничества. Очень часто банк сам выставляет квартиру на продажу, и он является заинтересованным лицом, которому выгодно продать ее быстро. Для оперативности он может пойти на небольшие уступки покупателю.

Такой вариант покупки предполагает выкуп жилья, которое уже было приобретено в кредит. Если покупатель заплатит остаток кредита, то будет считаться ее полноправным владельцем.

Как выкупить у банка:

  1. Создать две банковские ячейки: для банка и заемщика. В ячейку банка необходимо внести все средства для погашения кредита, а остальные деньги оставить на другой ячейке.
  2. После таких манипуляций банк выдаст справку о полном погашении кредита.
  3. Составить договор о покупке недвижимости и подписать его.
  4. В пунктах необходимо прописать условия оплаты и наличие штрафов для заемщика, если он не захочет передавать квартиру в собственность новому владельцу.
  5. Обязательно проверить договор и подписать у юриста.
  6. Провести регистрацию договора.

Покупка ипотечной квартиры в ипотеку

Сегодня возможно взять залоговую квартиру в ипотеку. Возможны два варианты:

  1. Если ипотека берется в том же банке, где покупается жилплощадь. Перед тем как выдать кредит, банк обязан проверить наличие возможности выплатить одолженные деньги. Оформляется все очень быстро, ведь такой способ покупки подразумевает простую замену залогодателя и заемщика. Банкам выгодно таким способом продавать квартиры, они могут даже снизить цену или первый взнос.
  2. Оформить ипотечную квартиру в ипотеку в другом банке можно тоже, только сама процедура настолько сложная и трудоемкая, что ей мало кто пользуется. Все предпочитают более легкий и доступный путь.

Если у вас возникли любые вопросы, то наши юристы готовы помочь. Вы можете воспользоваться онлайн-консультацией и получить всю необходимую информацию.

Покупка у заемщика-собственника

Даже если покупать квартиру, которая находится в ипотеке у собственника, необходимо получить согласие банка. Это убережет вас от возможных проблем в будущем. Каждый этап лучше согласовывать с банком и юристом.

Чтобы таким способом оформить квартиру необходимо:

  • заключить предварительный договор с заемщиком, где говорится о том, что он не сможет вносить изменения в условия сделки после того, как ему передадут часть денег;
  • заверить договор;
  • зарегистрировать его в Росреестре.

После регистрации все права на квартиру перейдут новому владельцу. Такой вариант действий поможет избежать неточностей. Необходимо тщательно продумать план договора, чтобы не потерять вложенные деньги.

Советы покупателям ипотечной квартиры

Сегодня покупка квартиры в ипотеку является практически единственным вариантом получения собственного жилья. Чтобы такой вариант покупки стал безопасный и гарантировано принес нужный результат, необходимо учитывать такие нюансы:

  • стоит проверить всю информацию о квартире и ее собственнике перед покупкой;
  • все денежные операции проводить только через банк, чтобы была возможность вернуть деньги;
  • перед передачей аванса за жилплощадь необходимо написать расписку;
  • каждый пункт договора необходимо обсудить с юристом или квалифицированным сотрудником банка;
  • перед совершением покупки стоит учитывать все плюсы и минусы сделки, чтобы не совершить непоправимую ошибку.

Приобретение квартиры в ипотеку — это надежный и доступный вариант обретения собственности по доступной цене. Чтобы минимизировать риски, необходимо каждое свое действие тщательно продумывать и советоваться с опытными юристами.

Источник: http://advicelawyer.ru/nedvizhimost/kvartira/ipoteka/pokupka-kvartiryi-v-ipoteke.html

Как купить квартиру под ипотекой? Способы покупки у банков и заемщиков

Высокие цены квадратного метра, отсутствие доступных схем покупки жилья вынуждают жителей мегаполисов России, в особенности Москвы и Санкт-Петербурга искать альтернативные способы приобретения недвижимости.  Одним из подобных способов является покупка ипотечной квартиры. Насколько оправдана подобная сделка и как минимизировать ее риски?  Давайте разберемся вместе.

Что такое ипотечная квартира?

Ипотека – это процедура покупки жилого помещения с помощью банка на основе договора, который обязывает заемщика регулярно выплачивать в финансово-кредитное учреждение фиксированные суммы в качестве погашения задолженности.

То есть недвижимость перейдет заемщику в полноправную собственность только после погашения займа. До этого момента квартира находится в залоге у кредитора.
Другими словами, если вы покупаете ипотечную квартиру, вы приобретаете объект недвижимости, который находится в залоге у банка.

Именно финансово-кредитное учреждение и является его хозяином, поэтому может распоряжаться им как хочет.

Преимущества покупки ипотечной квартиры

Главным преимуществом покупки квартиры под ипотекой является цена квадратного метра. Действительно, подобный вид недвижимости отличается более доступной стоимостью, ведь банки всегда выставляют такие объекты по сниженной цене ввиду неисполнения предыдущим заемщиком своих обязательств.
К другим плюсам приобретения квартиры под ипотекой можно отнести:

  • Отсутствие третьих лиц. Покупка объекта под ипотекой – это на 100% прозрачная сделка. При покупке не появятся неожиданные родственники или иные третьи лица, которые неожиданно заявят о своих правах на жилье.
  • Безопасность. Продавец заключает с банком и покупателем трехсторонее соглашение. После этого все долговые обязательства переходят к будущему владельцу недвижимости.

Возможные трудности
Процесс покупки квартиры под ипотекой осложнен в основном из-за того, что объект находится под обременением, которое снимется только после полной оплаты стоимости жилья.  К другим трудностям можно отнести:

  • Возможные «уловки» со стороны продавца, которые спровоцируют дополнительные расходы покупателя. Например, если квартира находится в собственности продавца менее 3 лет, он может потребовать указать в договоре меньшую сумму, чем в реальности.
  • Проблемы с перепланировкой. Если без ведома БТИ первый покупатель провел перепланировку квартиры, ему придется восстановить исходную планировку застройщика или согласовать новую конфигурацию жилья в специальных органах.

Способы покупки квартиры под ипотекой

Существует несколько способов покупки квартиры, находящейся под ипотекой – приобретение непосредственно у банка за наличный расчет или в кредит, а также покупка у самого заемщика. Рассмотрим каждый способ в отдельности.

Покупка жилья у банка

В данном случае покупатель оплачивает оставшуюся часть долга за квартиры в банке. Остаток же суммы долга он выплачивает продавцу по договору купли-продажи.

Покупка жилья в ипотеку

Возможна и покупка квартиры с обременением с помощью ипотеки. В этом случае рекомендуется брать кредит именно в том банке, в котором заемщик и гасит ипотеку.

Покупка у самого заемщика

Одна из самых сложных схем покупки квартиры является ее покупка у самого заемщика.

Даже если вы подружились с прежним владельцем жилья и уверены в нем, при заключении договора необходимым условием согласия кредитно-финансовой организации на сделку является участие представителя банка в покупке.

Сам процесс покупки прост: за заемщика новый покупатель вносит остаток долга. А затем – приобретает жилье в привычном порядке. Такой способ отличается самыми высокими рисками.

За наличные

  • Сначала, как вы понимаете, продавец, покупатель и представитель банка заключают сделку купли-продажи и подписывают все необходимые бумаги.
  • В банке арендуется две ячейки.
  • В первую ячейку вкладывается сумма, необходимая для полного погашения ипотеки.
  • Во вторую ячейку вкладывается сумма средств, оставшаяся для продавца согласно договору.
  • После того, как лица погасили долг, банк выдает им справку об отсутствии задолженностей перед финансово-кредитной организацией.
  • Стороны заключают договор купли продажи.
  • Пакет документов, вместе с договором подается для перерегистрации для снятия обременения.
  • Права собственности на недвижимость без обременения передаются новому лицу.

В кредит

  • Новый заемщик обращается с заявлением в банк.
  • Финансово-кредитное учреждение рассматривает кредитную историю, платежеспособность нового заемщика и принимает решение.
  • Происходит погашение одного займа, а затем  – выдача нового.

О чем стоит помнить

При покупке квартиры с обременением в кредит или за наличные, во избежание непредвиденных происшествий, важно учесть несколько важных моментов.

  • Не поленитесь узнать все о новой квартире – посетите Росреестр, в котором вы можете получить объемные сведения о владельце и квадратных метрах.
  • Передавайте деньги только с помощью банковской ячейки.
  • При любых расчетах берите расписку.
  • Чтобы убедиться в отсутствии прописанных в квартире третьих лиц, возьмите расписку их домовой книги.
  • Заключайте предварительный договор купли-продажи, прописывайте в нем все условия. Помните, что, если внести средства в счет погашения долгосрочного долга заемщика, он станет собственником жилья и может отказаться от заключения договора.
  • Чтобы сделка прошла успешно, проконсультируйтесь с юристом.

Помните об осторожности, проверяйте каждый шаг, и тогда вы сможете купить ипотечную квартиру без проблем и сложностей.

Источник: http://new-Pushkin.ru/stati/kak-kupit-kvartiru-pod-ipotekoj/

Продажа квартиры по ипотеке — важные моменты, плюсы и минусы

Продажа квартиры – серьёзный и ответственный шаг. Решив распрощаться с дорогой (в прямом и переносном смысле) недвижимостью, продавец хочет, чтобы сделка прошла гладко и максимально выгодно.

Одна из первых дилемм, с которыми сталкивается продающая сторона — это как грамотно оформить продажу квартиры: через ипотеку или через наличный расчёт.

Ипотечная сделка имеет свои особенности. Однако риски продавца при продаже квартиры по ипотеке не так уж велики.

Здесь во многом мешает непонимание процесса и ошибочные стереотипы относительно того, как протекает процесс купли-продажи. Рассмотрим этот аспект подробнее.

Продажа квартиры через ипотеку – риски продавца

В первую очередь нужно отметить, что факт оформления жилищного кредита не замедляет оформление сделки для покупателя.

Для заёмщика ипотека растягивается на 10-20 лет, но продавца это никаким образом не касается. Он получает причитающуюся ему сумму разом, после чего его участие в этой сделке заканчивается.

К реальным рискам продавца при продаже квартиры под ипотеку можно отнести следующие:

  • проблемы с поиском банка. Допустим, вы нашли покупателя, пришли к соглашению относительно стоимости. Заёмщик подаёт заявление на ипотеку, а ему приходит отказ из одного банка, из второго, из третьего и т.д.;
  • отказ банка кредитовать сделку. Такое возможно в случае, если имеется несогласованная перепланировка, недвижимость не соответствует предъявленным критериям, и банк счёл её неликвидной, то есть не пригодной для залога по ипотеке.

Перечисленные риски в сочетании с рядом других особенностей процесса выливаются в следующие минусы.

Минусы продажи квартиры в ипотеку

Нужно долго собирать документы – и покупателю, и продавцу. Это затягивает процесс оформления сделки.

  1. Могут понадобиться дополнительные документы, о которых не пришлось бы беспокоиться при сделке с наличным расчётом – например, справка о дееспособности продавца.
  2. Невозможно продать квартиру, которая не соответствует требованиям банка или находится в плачевном состоянии. За наличный расчёт, возможно, вы и нашли бы покупателя, а банк на такую сделку не пойдёт.
  3. Не получится продать объект выше оценочной стоимости, так как банк не одобрит на такое ипотеку.
  4. Оформление ипотеки может затянуться и из-за проблем с платёжеспособностью покупателя – например, тот никак не получит одобрение ипотечной ссуды на нужную сумму.
  5. По той же причине сделка может сорваться, а значит, продавцу придётся возвращать покупателю принятый у него аванс.
  6. Нюансы со способом оплаты – либо придётся открывать счёт в банке-кредиторе, чтобы туда перечислили деньги; либо производить расчёт наличными и рисковать, имея при себе такую крупную сумму денег.
  7. Все эти факторы могут привести к тому, что процесс затянется по бюрократическим причинам, что может быть нежелательно для продавца. Хорошо, если вы продаёте без спешки. А если на вырученные средства вы сами планируете приобретать недвижимость, то из-за всего вышеперечисленного у вас может сорваться сделка.
  8. Однако нельзя забывать и о преимуществах продажи квартиры по ипотеке.
Читать далее:  Как рассчитать прибыльность проекта

Плюсы продажи недвижимости в ипотеку

  • сделка будет зарегистрирована быстрее – за пять рабочих дней, тогда как при расчёте наличными деньгами процесс может затянуться до 30 дней;
  • банк выступает гарантом и посредником, что практически полностью исключает любые возможности мошенничества со стороны покупателя;
  • ипотечных покупателей элементарно больше. Если целенаправленно искать того, кто будет платить наличкой, то попытки продать квартиру могут затянуться надолго;
  • защита от поддельных купюр. Если деньги будут перечислены банком на ваш счёт, то они само собой будут подлинными. И даже если вы получаете часть денег наличными через банковскую ячейку (первоначальный взнос покупателя, аванс), вы сможете проверить их на подлинность в банке, на специальном аппарате.

Продажа квартиры по переуступке в ипотеке

Такой тип сделки осуществляется в следующей ситуации. Допустим, вы взяли ипотеку на квартиру в ещё недостроенной новостройке – по договору долевого строительства.

С тех пор вы уже выплатили свою жилищную ссуду и решили продать недвижимость, однако, здание все ещё не сдано в эксплуатацию.

В такой ситуации у продавца ещё нет права собственности – все здание принадлежит застройщику, пока дом не будет полностью готов.

Обратите Внимание!

Поэтому продавец может только уступить права требования на данный объект недвижимости, как только дом будет сдан в эксплуатацию.

Тут нужно получить одобрение не только банка, но и застройщика. Отсюда и сложности.

  • банки обычно не хотят кредитовать сделку по уступке прав требований;
  • заёмщики обычно не хотят давать одобрение на уступку прав требований ипотечному покупателю;

Как решить такую проблему?

  • обзвоните все банки и выясните, кто согласен кредитовать сделку по переуступке прав требований конкретного застройщика;
  • новостройки застройщика могут быть аккредитованы в одном или нескольких банках – связывайтесь с ними в первую очередь, там вероятность одобрения выше;
  • если застройщик отказывается, но не может назвать внятную причину, предложите взять на себя проект составления подобного договора и обратитесь к хорошему нотариусу. Возможно, сложность в том, что у сделки много сторон, и нужно все предусмотреть.

Риски продавца при продаже квартиры по военной ипотеке

Риски при продаже квартиры по ипотеке через НИС не слишком отличаются от обычной ипотеки, однако некоторая специфика имеется.

  1. Сделка будет оформляться дольше – 7 дней отводится Росвоенипотеке на проверку квартиры и перечисление взносов, которые накопил военный.
  2. Как понятно из предыдущего пункта, к объекту сделки предъявляются жёсткие требования, не только банком, но и Росвоенипотекой.

Также тщательно проверяется, чтобы на квартире не было обременения, чтобы она не относилась к аварийному жилью, не стояла в очереди на снос и др.

Хотя все это в той или иной мере справедливо для проверки недвижимости, покупаемой в обычную ипотеку.

Как оформляется купля-продажа квартиры через ипотеку

Процедура продажи квартиры по ипотеке для продавца проще, чем для покупателя. Общая схема выглядит так.

  1. Стороны заключают предварительный договор купли-продажи.
  2. Заёмщик вносит аванс продавцу.
  3. Продавец предоставляет покупателю копии документов на квартиру (подтверждение стоимости объекта недвижимости, кадастровый паспорт, подтверждение права собственности и др. – конкретный список всегда лучше уточнить в банке).
  4. Заёмщик идёт в банк, показывает документы и запрашивает ссуду.
  5. Как только получено одобрение, стороны подписывают договор купли-продажи.
  6. Сделка регистрируется в МФЦ или Регистрационной палате.
  7. После регистрации продавец забирает деньги удобным способом (через ячейку в банке или на счёт).
  8. Продавец выписывается из квартиры. Покупатель выплачивает ипотеку банку.

Продажа квартиры в ипотеку – действия продавца

Если сфокусироваться на том, что делает продавец во всем этом процессе, то получается следующее:

  1. Самостоятельно ищет покупателя или поручает это дело риелтору.
  2. Предоставляет покупателю необходимые документы на квартиру, чтобы заёмщик мог получить одобрение в банке.
  3. При необходимости предоставляет дополнительные справки – о дееспособности, составе семьи, разводе и др.
  4. Предоставляет оценщику доступ в помещение, чтобы тот сумел составить отчёт.
  5. Подписывает договор купли-продажи и регистрирует сделку.
  6. Получает деньги и выписывается из квартиры.

Как уменьшить риски при продаже квартиры в ипотеку

Участие банка в сделке по приобретению недвижимости уже изначально минимизирует риски.

Для полного спокойствия можно воспользоваться следующими советами:

  1. Не давать сразу оригиналы документов, только копии.
  2. Лично сопровождать покупателя в банк, когда будут передаваться документы.
  3. Не поручать третьим лицам представлять вас в сделке.
  4. Не выдавать никаких доверенностей и не подписывать расписок, кроме основного договора купли-продажи.
  5. Либо же наоборот, нанять квалифицированного и надёжного риелтора, который проследит за чистотой сделки.

Заключение

Если нет времени самостоятельно заниматься продажей недвижимости, то можно привлечь к сделке – юриста, который сможет полностью проконтролировать весь процесс.

При выборе юриста рекомендуется обращаться в проверенные юридические компании, которые хорошо себя зарекомендовали.

(Всего просмотров 13, сегодня: 2 )

Источник: https://money-credits.ru/ipoteka/prodazha-kvartiry-po-ipoteke/

Порядок продажи квартиры в ипотеке и покупки другой в ипотеку

При наличии кредита на недвижимость иногда интересует, можно ли квартиру в ипотеке продать и купить другую собственность в ипотеку. Задолженность за жилье люди выплачивают долгие годы, и за это время жизненные обстоятельства могут кардинально измениться.

В связи с этим приходится продать недвижимость, что при наличии обременений сделать сложно. Невыплаченная ипотека становится преградой для продажи имущества, находящегося под залогом у банка.

У владельца есть возможность провернуть сделку, но нужно учитывать важные нюансы.

Причины

Как продать ипотечную квартиру? Недвижимость, купленную в кредит, тяжело реализовать до выплаты последнего взноса. Процедура усложнится, если нужно приобрести другое имущество в ипотеку.

Есть ряд причин, чтобы гражданин задумался о продаже имущества с обременением. Часто поводом служит переезд в другой город, который невозможно отложить на долгое время.

Невыгодно платить деньги за недвижимость в том месте, где он уже не будет жить. Потребуется дом в другом городе, аренда окажется невыгодна для человека.

Тогда захочется получить другую квартиру и уже за нее выплачивать задолженность.

Нередко поводом становится изменение семейных обстоятельств. Речь идет о разводе супругов, ведь именно молодые пары чаще всего берут ипотеку. Когда они расстаются, им не нужна совместная квартира, а тем более – общий кредит. Хочется или продать подобное жилье, или произвести обмен.

Иногда поводом становится увеличение семьи или изменение финансового положения заемщика. Например, появляются дети, и нужна квартира больше по площади. Или человек стал успешнее и желает приобрести более престижную собственность. Иногда доход понижается, и нужен дом попроще.

Независимо от ситуации, нужно знать, как продать квартиру в ипотеке Сбербанка. Если ее реализовать незаконно, то сделка аннулируется. Стоит знать, какие действия допустимы, а что делать не следует.

Возможное решение

Если человек собирается реализовать ипотечную квартиру и купить другую, потребуется свериться с законодательством.

В нем говорится, что реализовать подобную собственность можно только с согласия залогодержателя. Заемщик может проживать в квартире, однако не имеет право осуществлять с ней сделки.

Из этого следует, что купля-продажа не может быть осуществлена только по желанию собственника имущества.

Это Важно!

Важно! Проще всего продать квартиру, если владелец или покупатель сможет сразу погасить долг. Тогда обременение исчезнет, и можно без труда осуществить сделку.

Уже после нее человек сможет вновь задуматься об ипотеке на другое жилье. Но подобный вариант не всегда возможен, поэтому придется рассмотреть другой способ.

Источник: https://kvadmetry.ru/ipoteka/prodazha-kvartiru-v-ipoteke-i-pokupka-drugoj-v-ipoteku.html

Как купить квартиру в ипотеке — с обремением, у банка

Решение и необходимость покупки жилья встает перед каждым человеком в определенный момент.

Далеко не каждый может себе позволить купить жилье сразу, в связи, с чем встает часто принимается решение о приобретении жилищной площади с помощью ипотеки.

Ипотека – это приобретение недвижимости с помощью банковских средств.

Квартира остается в собственности банка, пока заемщик не рассчитается окончательно, путем внесения ежемесячных платежей по договору с банком и в течение периода, предусмотренного данным документом.

Часто стали возникать ситуации, когда ипотечная квартира выставляется на продажу, чтобы устранить существующий долг перед кредитором.

Продажа такой обремененной банком квартиры – сложная и трудная сделка, которая требует тщательной подготовки.

Особенности сделки

К основным преимуществам приобретения жилья в залоге относится его стоимость. Ипотечная квартира или недвижимость, изъятая банком у заемщика в случае неисполнения долговых обязательств, существенно теряет в стоимости.

Еще одним важным плюсом является отсутствие третьих лиц, которые могут предъявить свои права на приобретаемое жилье.

К сожалению, такая ситуация часто возникает на рынке вторичного жилья.

Для продавца

Чтобы произвести сделку по продаже квартиры, требуется заключать:

  • трехстороннее соглашение;
  • договор купли-продажи.

Он связывает между собой банк, заемщика, покупателя.

Вследствие заключения данного договора долговые обязательства продавца-заемщика переносятся на покупателя.

Для покупателя

В случае приобретения жилья, находящегося в собственности у продавца меньше, чем три года, покупатель может столкнуться с проблемами.

Продавец может потребовать указания в договоре купли-продажи суммы, значительно меньше её полной стоимости. Вследствие чего могут возникнуть непредвиденные расходы у покупателя, суммы которых могут даже заставить его и вовсе отказаться от покупки данной недвижимости.

Наличие в приобретаемой квартире перепланировки может также оказаться существенным препятствием для сделки:

  • сделанная перепланировка могла быть выполнена незаконно, без согласования с БТИ;
  • в случае приобретения такой недвижимости покупателю придется самому выполнять все действия, необходимые для регистрации в специальных органах, а в отдельных случаях даже восстановить исходную планировку в соответствии с первоначальным планом.

Как купить квартиру в ипотеке?

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке?

Провести данную сделку можно двумя способами:

  1. Непосредственно приобретение жилья у банка.
  2. Покупка недвижимости с обременением.

Рассмотрим каждый вариант покупки более подробно.

У банка

Если получено согласие от банка, то квартиру, находящуюся у него в залоге, можно продавать. Банки достаточно редко выступают против совершения таких сделок.

Основной задачей является получение денег по кредитному договору.

В этом случае покупатель погашает остаток по кредиту банку и выплачивает остаток суммы по договору купли-продажи продавцу.

C обременением

Этот вариант рассматривается, когда покупатель планирует купить недвижимость при помощи ипотеки.

Чтобы сделать такую сделку осуществимой, рекомендуется погашать и получать кредит в одном и том же банке.

Согласие банка

Перед приобретением ипотечного жилья покупателю нужно убедиться, что мораторий банка на запрет досрочного погашения уже прекратил свое действие по срокам, и сделка может быть осуществлена:

  • также необходимо получить согласие банка на свершение сделки, обычно банки дают согласие на данные манипуляции беспрепятственно;
  • в отдельных случаях кредитор требует заключить предварительный договор между будущим владельцем и нынешним заемщиком с последующим предоставлением его на рассмотрение;
  • только после получения согласия возможно начинать операции по продаже недвижимости.

Порядок покупки

Наверное, самыми популярными способами покупки являются – приобретение за наличные, а также в кредит.

Далеко не каждый человек может позволить себе иметь такую сумму, именно поэтому ипотека и кредиты набирают такую популярность в народе.

Тут можно скачать образец договора купли-продажи ипотечной квартиры.

На что обратить внимание?

При покупке ипотечной квартиры стоит следовать следующим рекомендациям:

  1. Рекомендуется передавать денежные средства непосредственно в помещение банковского учреждения. Без оформления предварительного договора купли продажи между продавцом и покупателем с передачей денег непосредственно продавцу. Это может быть чревато тем, что продавец погасит долг перед банком средствами покупателя, а потом изменить условия сделки или вообще откажется от нее.
  2. Перед оформлением сделки рекомендовано взять выписку из Единого Государственного Реестра, чтобы посмотреть на отсутствие других кредиторов или обременение дополнительное. Продавец мог оказаться недобросовестным, могут быть долги еще и другим кредиторам.
  3. Обязательно надо проверить наличие прописанных людей в приобретаемом жилье, для этого берется выписка из домовой книги.
  4. Никакие денежные операции не осуществлять без расписки.

Покупка и продажа ипотечного жилья – сложный процесс, однако вполне реальный. И часто плюсы в стоимости такого жилья перевешивают трудности при оформлении.

На видео об особенностях покупки недвижимости

Источник: http://77metrov.ru/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteke.html

Как купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Ипотека – выход при покупке квартиры для тех, у кого нет возможности найти необходимую сумму в короткий срок. С одной стороны она хороша, многим помогает решить жилищный вопрос. А с другой стороны бывают ситуации, когда за ипотеку нечем платить.

Именно поэтому, продажа ипотечной квартире сейчас не редкость в сфере недвижимости.

Процедура продажи ипотечной квартиры требует следующих действий:

  • Получение согласия банка. Желающий продать квартиру в ипотеке должен сформулировать причину и выяснить условия, на которых это возможно осуществить.
  • Кредитный договор может содержать сроки, ограничивающие досрочное погашение ипотеки. Просьба о продаже будет рассматриваться только по истечении этих сроков.

  • Предварительное соглашение. Имея на руках согласие банка-кредитора, нужно будет получить нотариально заверенное заключение предварительного соглашения с покупателем. (см. Как составить предварительный договор купли-продажи квартиры)
  • Имея такое соглашение, покупатель может воспользоваться правом обращаться с иском о принудительной продаже недвижимости.

  • Перечисление покупателем оставшейся суммы за кредит на банковский расчетный счет и получение покупателем закладной на квартиру и справки о закрытии счета.
  • Регистрация документов. В регистрационной службе осуществляют регистрацию договора купли-продажи, снятия обременения на продаваемую недвижимость (см. Что такое обременение), передачи прав собственности на квартиру в ипотеке.
  • Оставшуюся часть денег кладут на депозит в ячейку любого банка. Зарегистрировав договор купли-продажи, продающая сторона получает к ней доступ. (см. Передача денег через банковскую ячейку при покупке и продаже квартиры)

В некоторые банки предоставляется копия свидетельства права собственности покупателя.

Если в сделке участвует банк-кредитор, порядок действий отличается немногим. Деньги кладутся в ячейку только этого банка. Сам банк уведомляет органы регистрации о погашенной задолженности.

Расскажу, как купить ипотечную квартиру в ипотеку на личном примере. Долг при покупке выбранного мною объекта был равен 600 000 руб.

В идеале ипотечный договор требует разрешения на продажу таких квартир. В действительности оказывается, что банку важнее платежеспособный покупатель, способный закрыть ипотеку и вернуть деньги.

Чтобы оформить покупку квартиры, пришлось погасить задолженность продающей стороны по кредиту в 600 000 рублей.

Полезный Совет!

Встретились с продавцом в банке-кредиторе, где и был подписан предварительный договор купли-продажи. Мои деньги сразу ушли по назначению, будучи положенными на счет продавцом.

Впереди ожидало списание, получение закладной и снятие обременения с квартиры.

Сколько длилась продажа ипотечной квартиры?

Процесс затянулся на 3 недели из-за сроков списания, установленных предварительно банком. Несмотря на подписанный 3-го числа договор, кредит закрыли только 23-го. Этот банк досрочными списаниями не занимается.

Читать далее:  Токен не активен qiwi что это

Продавец потратил еще 3 дня на регистрационную палату, где снималось обременение.

Еще 3 недели ушло на непосредственно ипотечную сделку, включающую подготовку документов, принятие их банком, оформление в регпалате и выдачу денег. В общей сложности на процесс покупки-продажи ипотечной квартиры ушло 2 месяца.

Заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости

Такой вид договора является неотъемлемым элементом, предшествующим сделке по недвижимости. Этот документ гарантирует в перспективе передачу права на собственность, которая будет отражена в договоре купли-продажи.

Его составляют самостоятельно в письменном виде и заверяют нотариально. В некоторых случаях на этом этапе сделки имеет место передача части денег продавцу в знак закрепления материальных обязательств.

Об этом рекомендуется в документе указать.

Основные пункты предварительного соглашения:

  1. Предмет договора (подробное описание продаваемого жилья).
  2. Цена (сумма и способ осуществления платежа).
  3. Реквизиты продавца-покупателя (данные паспортов, при необходимости – копии доверенностей).
  4. Сроки заключения основного договора (не должны превышать 1 года).
  5. Итоги проверки документации продающей стороны.
  6. Определение стороны, берущей на себя расходы по документальному оформлению.
  7. Назначение штрафных санкций нарушителям договора.

Заключение договора уступки права требования долга (договор цессии)

Инструмент, без которого сделка продажи ипотечного жилья практически невозможна – договор цессии. Он заключается в том, что все права и обязательства продавца по закону переходят к покупателю. В рассмотренном выше примере задолженность продавца была закрыта покупателем перед покупкой квартиры.

Заключение такого договора должно быть письменно оформлено и зарегистрировано государственными органами. Банк дает свое разрешение на продажу объекта по переуступке прав.

Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку?

Чтобы купить ипотечную квартиру в ипотеку, придется столкнуться с переоформлением долга на другое лицо. Банк дает свое одобрение на перекредитование при наличии документов, подтверждающих платежеспособность того, на кого переоформляется кредит.

Если у вас остались вопросы по теме «Как купить ипотечную квартиру в ипотеку

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/pokupka/mozhno-li-kupit-ipotechnuyu-kvartiru.html

Как купить квартиру, которая в ипотеке

По статистике купля-продажа квартир, заложенных банку, развивается и пользуется спросом. Как купить квартиру, которая в ипотеке, и насколько это выгодно? Сколько денег нужно покупателю, чтобы ипотечное жилье отошло к нему? Рассказываем по порядку.

Почему люди продают жилье, находящееся в ипотеке? Среди наиболее частых причин можно выделить следующие:

Нет возможности платить. Оформление квартиры в ипотеку всегда рискованно. Есть вероятность, что заемщик потеряет источник дохода и перестанет справляться с платежами по кредиту. Тогда лучше продать эту квартиру и получить за нее деньги, нежели перестать платить и лишиться крова, денег и репутации.

 Поэтому часто появляются объявления о продаже такой недвижимости.Согласно проведенным исследованиям, просроченные выплаты по ипотеке стали увеличиватьсяПокупка новой квартиры. Желание улучшить жилищные условия может возникнуть во время действия ипотечного договора.

Когда у заемщика появляется возможность купить жилье большей площади или с более удобным расположением, он хочет продать имеющуюся, выручить за нее дополнительные средства и вложить в новую.Избавится от «замороженной» новостройки.

Купив квартиру в ипотеку на этапе «котлована», нередко заемщики оказываются в ситуации, когда застройщик не в состоянии достроить жилье, исполнить взятые на себя обязательства. От таких квартир, понятное дело, люди хотят избавиться.

Как купить жилье, находящееся в ипотеке

Как правило, покупка такой жилищной площади выгодно трем сторонам сделки:

  1. Продавец (заемщик) избавляется от финансового долга.
  2. Банк получает не выплаченный долг.
  3. Покупатель получает возможность купить квартиру по выгодной цене.

Прежде чем осмелиться на покупку нового жилья, следует внимательно изучить этот вопрос. Обдумать какая квартира должна быть, какова её стоимость. Если принято решение покупать квартиру, которая сейчас находится в ипотеке нужно разобраться в этапах её оформления:

Главное, что привлекает людей на покупку квартиры, обремененную ипотекой – выгодная цена.

Суть оформления сделки в том, что покупатель перечисляет денежные средства в банк в счёт погашения остатка ипотечного кредита предыдущего заемщика, и далее оформляет договор в обычном виде.

Этапы оформления купли-продажи ипотечного жилья:

  1. Арендовать две банковские ячейки: для кредитора (банка) и для заемщика. В первую ячейку внести сумму, необходимую для закрытия кредита, во вторую – остальные деньги. Далее, банк выдаёт справку, в которой указано, что кредитный долг отсутствует.
  2. Заключить договор купли-продажи ипотечной недвижимости. Важно в договоре прописывать варианты расчёта и штрафные санкции.
  3. Заверить документы у нотариуса. Они являются гарантией дополнительной защиты.
  4. Зарегистрировать договор в Росреестре. Для снятия обременения с жилья необходим весь пакет документов.

Кстати, банки оформляют специальную витрину с актуальными данными о залоговом имуществе. Там тоже можно подыскать подходящий вариант жилья.

Как оформить ипотечную квартиру в ипотеку

Вариант покупки недвижимости в ипотеку является одной из распространенных возможностей приобретения собственного жилья. Можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку? Для таких случаев предусмотрен вариант переуступки прав. Вот, как это выглядит:

Данный способ достаточно интересный и возможный при соблюдении всех тонкостей такой ипотеки. Обратитесь за помощью и разъяснением к нотариусу и агенту недвижимости. Так вы заручитесь поддержкой специалистов, которые будут выступать гарантом успешно проведенной сделки с недвижимостью.

Особенности покупки ипотечного жилья

Купить ипотечную недвижимость — это половина дела. После завершения сделки обязательно нужно взять выписку из ЕГРП и проверить другие возможные обременения. (Здесь можно почитать о том, как снять обременение с квартиры, в какие сроки это происходит и по каким правилам).

Все действия следует согласовать с кредитором (банком). Обязательно наличие у продавца (заемщика) письменного согласия от банка на продажу жилья.

Если заемщик находится в браке, необходимо согласие второго супруга, заверенное у нотариуса. Отличие от обычной сделки в том, что после подписания договора денежные средства сначала перечисляются на банковский счёт, и позже объект освобождается от залога.

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке: подробная инструкция — Все о финансах

8 800 350-29-83

 

Участники рынка жилой недвижимости иногда интересуются, как купить квартиру, которая находится в ипотеке. Вопрос этот становится все более актуальным в настоящее время. Ведь каждый человек желает обзавестись собственным жильем. Однако фактическая цена такого приобретения, как правило, очень высока для подавляющего большинства людей, нуждающихся в улучшении условий проживания.

Покупка недвижимости требует значительного финансирования. Многие потребители, к сожалению, не располагают личными сбережениями в сумме, достаточной для единовременной оплаты полной стоимости самой обычной квартиры. Единственно доступный выход в такой ситуации – ипотека, которая представляет собой целевой жилищный заем, предоставляемый банком под залог приобретаемой недвижимости.

Актуальность вопроса

Залоговый статус ипотечного жилья подразумевает ограничение возможности должника (покупателя) распоряжаться приобретенной квартирой в течение всего срока действия кредитного договора с банком, то есть до момента окончательного погашения всех обязательств по целевой жилищной ссуде. Чтобы законно совершить какую-либо правовую сделку с жилплощадью, находящейся в залоге по условиям действующей ипотеки, владелец квартиры (заемщик) должен заручиться согласием кредитора (залогодержателя).

Нередко бывает и так, что заемщик оказывается не в состоянии своевременно выплачивать ипотеку, регулярно допуская возникновение просрочек при внесении банку ежемесячных кредитных платежей.

Если просроченный долг по непогашенной ипотеке накапливается, а ситуация с платежеспособностью заемщика не улучшается, кредитор вправе реализовать залоговое жилье, получив соответствующее разрешение через суд.

Обратите Внимание!

Надо отметить, что покупка квартиры, пребывающей в залоге по невыплаченной ипотеке, становится очень выгодным и удобным способом решения жилищного вопроса.

Между тем, сама процедура купли-продажи жилья, находящегося в залоговом обременении, имеет множество нюансов, в которых потенциальному покупателю ипотечной недвижимости следует очень хорошо ориентироваться.

Речь идет о ключевых особенностях такой сделки, её правовых последствиях, преимуществах, недостатках, рисках.

Следует также иметь в виду, что специфика реализации какой-либо сделки в отношении недвижимости с обременением может потребовать учета самых разных обстоятельств (например, возможные претензии должника на материнский капитал, который ранее использовался для погашения жилищной ссуды). Рассмотрим более детально, как купить квартиру, если она в ипотеке у продавца.

Покупка квартиры, находящейся в залоге: плюсы, минусы

Покупатель ипотечной недвижимости, обремененной залоговым статусом, должен досконально разобраться в том, какими преимуществами и недостатками характеризуется соответствующая сделка купли-продажи. Сделать это рекомендуется заранее, чтобы впоследствии быть готовым к любым ситуациям.

Положительные моменты:

  • Стоимость приобретения ипотечного жилья может оказаться для покупателя гораздо ниже его рыночной цены. Стремясь реализовать залоговую квартиру в самые короткие сроки, банк зачастую выставляет её на торги по цене с существенным дисконтом. Практика такого занижения стоимости для ипотечной недвижимости, подлежащей ускоренной продаже, объясняется тем, что сам кредитор вовсе не заинтересован в реализации этой квартиры по максимально выгодной цене. Ему важно как можно скорее погасить долговые обязательства неплательщика ипотеки и закрыть жилищный кредит.
  • Сам факт пребывания ипотечной квартиры в залоговом обеспечении у банка-кредитора (например, у Сбербанка) гарантирует юридическую чистоту гражданско-правовой сделки, оформляющей передачу прав собственности на обремененную недвижимость. Покупателю ипотечной квартиры изначально не стоит опасаться каких-либо мошеннических схем или афер, предпринятых продавцом, а также претензий, выдвигаемых третьими лицами, заявляющих о своих правах на залоговое имущество.

Возможные недостатки:

  • Залоговый статус ипотечной квартиры настораживает её потенциальных покупателей по причине наличия обременений, ограничивающих возможность законного владельца этого жилья самостоятельно распоряжаться таким имуществом. Как уже упоминалось ранее, чтобы продать ипотечную недвижимость, необходимо получить официальное согласие залогодержателя (банка-кредитора).
  • Усложненная процедура передачи и оформления прав собственности на ипотечную квартиру, пребывающую у банка в залоге.
  • Возможность регулярного посещения представителями банка-кредитора новых жильцов, заселившихся в ипотечную квартиру, находящуюся в залоге. Такая практика объясняется стремлением залогодержателя контролировать сохранность обремененного жилья.
  • Новый собственник ипотечной квартиры должен быть изначально готов принять именно те требования и условия, которые выдвинет банк-кредитор, выступающий залогодержателем в отношении данного объекта.

Риски покупателя обремененной квартиры

Вероятные риски, с которыми может столкнуться покупатель ипотечного жилья, пребывающего в залоге:

  • Угроза реализации обремененной квартиры без официально предоставленного разрешения и непосредственного участия залогодержателя. Как уже говорилось, продажа ипотечного жилья без согласия банка-кредитора будет считаться нелегитимной. Все вопросы следует согласовывать и решать не только с продавцом-заемщиком, но и напрямую с уполномоченными представителями финансового учреждения, являющегося законным залогодержателем. Кроме того, потенциальному покупателю ипотечного жилья рекомендуется в предварительном порядке получить всю подробную информацию о юридическом статусе приобретаемой квартиры, её владельце, действующих обременениях и других обстоятельствах, имеющих существенное значение. Такие сведения запрашиваются через Росреестр.
  • Риск, обусловленный вероятностью появления у продавца (должника) денежных средств, достаточных для дальнейшего погашения ипотеки, а также содействия грамотного юриста. Такое препятствие может возникнуть именно тогда, когда новый покупатель квартиры, пребывающей в залоге, внесет банку оговоренный аванс на стадии оформления соответствующей сделки. В этой ситуации нельзя исключать угрозу утраты покупателем уплаченных денег. Чтобы не допустить таких финансовых потерь, покупателю следует осуществлять передачу денежных средств залогодержателю исключительно через банковскую ячейку.
  • Определенная опасность заключается в практике приобретения ипотечной квартиры посредством оплаты покупателем фактически непогашенного долга заемщика. Риск для нового покупателя состоит в том, что банк по факту полного погашения ипотеки снимет обременение с квартиры, ранее находившейся в залоге. Это обусловит приобретение заемщиком статуса полноправного собственника данного жилья, который просто откажется подписывать соглашение о купле-продаже квартиры. Избежать такой угрозы позволит подписание сторонами предварительного соглашения, регламентирующего обязательства заемщика (должника) после погашения ипотечного долга.

Как оформить покупку ипотечной квартиры, находящейся в залоге

Сделка купли-продажи ипотечной квартиры может оформляться одним из трех способов:

  1. Приобретение обремененного жилья непосредственно у банка, являющегося законным залогодержателем. Как показывает практика, этот способ считается наиболее безопасным и простым.
  2. Покупка ипотечной квартиры на условиях ипотеки, оформленной в банке, уже выступающем кредитором и залогодержателем в отношении обремененного жилья по кредитному договору, заключенному с предыдущим заемщиком.
  3. Приобретение квартиры, пребывающей в залоге по непогашенной ипотеке, у собственника, являющегося заемщиком (должником) по ранее оформленному с банком договору о целевом займе на покупку жилья. Такая сделка оформляется при обязательном согласии банка-кредитора и участии кредитного менеджера, представляющего интересы залогодержателя.

Прочтите также: Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

 

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/mortgage/kak-kupit-kvartiru-kotoraya-nahoditsya-v-ipoteke

Продажа ипотечной квартиры, когда покупатели сами с ипотекой («ипотечникам»)

Статья обновлена: 6 ноября 2018 г.

Здравствуйте. Я помогла 9 семьям, которые решили продать свою квартиру, которая была у них в ипотеке. У каждого была своя причина.

Кто-то не тянул ипотеку, а кто-то наоборот захотел квартиру побольше. Или супруги разводятся, и они решили продать ипотечную квартиру, чтобы поделить деньги пополам и разъехаться.

В общем, опыт в продаже у меня достаточный.

Здесь все зависит от банка у собственников (продавцов) и от банка у покупателей. Я же написали инструкцию, исходя из своего опыта. Сначала прочтите краткую инструкцию ниже, а потом уже более подробную с этапами.

Также по этой ссылке можете ознакомиться с инструкцией продажи, когда покупатели приобретают квартиру полностью за наличные, т.е. без ипотеки, материнского капитала и т.п.

Краткая инструкция

Объясняю на примере: Собственники (продавцы) продают свою ипотечную квартиру за 3 млн. руб., где долг по ипотеке — 800 тыс.руб. Квартира приглянулась покупателям, которые сами с ипотекой, и у них имеется 1 млн.руб. собственных денег на первоначальный взнос и 2.5 млн. руб. им одобрил банк.

Необязательно, что банк у покупателей будет такой же как у продавцов. Покупатели передают собственникам 800 тыс.руб. в качестве задатка. Эти деньги собственники отдают своему банку, чтобы полностью погасить ипотеку.

Потом собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. Как только обременение снято, квартиру уже можно смело продавать. Т.е. собственники предоставляет документы банку покупателя на одобрение ипотеки.

Если покупателю одобрили ипотеку в залог этой квартиры, уже можно будет оформлять сделку купли-продажи. Остальные наличные деньги в 200 тыс.руб. покупатели на самой сделке купли-продажи передают продавцам на руки, на банковский счет или на банковскую ячейку. Здесь уже как договорится.

Далее банк покупателя передаст оставшейся «ипотечные» 2 млн.руб. продавцам на счет или на банковскую ячейку. Здесь уже способ передачи зависит от определенного банка.

Этап №1 – снять обременение с квартиры

Процесс снятия обременения с квартиры может немного отличатся, все зависит от конкретного банка у собственников. Также во многих случаях (до 80%) оформить договор купли-продажи придется у нотариуса, т.е. требуется оформить нотариальную форму договора. Обо всем об этом в статье.

  1. Самое первое — собственники (продавцы) должны известить свой банк о намерении продать квартиру и проконсультироваться по данному вопросу.

    Собственникам нужно обратиться в отдел ипотеки своего банка и сообщить, что собираются продать квартиру. Деньги на оплату ипотеки им дадут покупатели со своего первоначального взноса в качестве задатка.

    Специалист отдела подскажет, что следует сделать, т.к. данная ситуация довольно распространенная и у каждого банка своя политика (или свое решение) в данном вопросе.

    Это Важно!

    Специалист банка сообщит весь порядок действий для погашения ипотеки и снятия обременения с квартиры.

    Главное расспросить специалиста о порядке расчётов. В основном, специалисты сообщают, что главное, чтобы собственники сначала полностью оплатил ипотеку, а остальное их не касается. Для этого нужно собственникам написать заявление о досрочном погашении. Образец заявления дадут в банке. Специалист посчитает весь остаток по ипотеке, который необходимо оплатить.

  2. Найти таких покупателей, которые имеют достаточно собственных средств (наличных), которых хватит на оплату остатка ипотеки продавца. Покупатели не только должны иметь достаточно денег, но и согласиться до сделки купли-продажи отдать их продавцу для полного погашения ипотеки и снятия обременения на квартиру. Выше я расписала все на примере. Покупателям также советую известить свой банк, что деньги с первоначального взноса будут переданы продавцам в качестве задатка, чтобы погасить ипотеку.
  3. Составить договор задатка.

    Лучше заранее составить договор задатка, в котором написано, что покупатели передают определенную сумму собственникам в качестве задатка. Этот задаток как раз и пойдет на оплату ипотеки у собственников и в последствии снятия обременения с квартиры.

    ВАЖНО: Не нужно подписывать заранее договор задатка. Об этом далее.

Читать далее:  Где можно подработать на выходных

Источник: http://prozhivem.com/kvartira/prodazha/ipotechnoj-pokupateljam-s-ipotekoj.html

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2018 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Как продать ипотечную квартиру?

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Досрочное погашение

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Самостоятельная продажа

Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Продажа ипотечного жилья банком

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Продажа долговых обязательств

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого.

В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту.

А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Налоговые обязательства

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Документы для продажи ипотечной недвижимости

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?

  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Источник: http://ipoteka-expert.com/mozhno-li-prodat-kvartiru-v-ipoteke/

Как правильно продать квартиру, если она была куплена в ипотеку? Основные способы и рекомендации

Ипотека – это не навсегда. При желании или по необходимости продать ипотечную квартиру можно в любой момент.

По расчетам аналитиков, около 70 % сделок по покупке жилья происходит с участием ипотечных средств. Это неудивительно – заработать или накопить на квартиру в условиях кризиса просто нереально.

В то же время многие семьи боятся приобретения жилья в ипотеку. Взвалить на себя такой груз на долгие 10-15-20 лет действительно кажется рискованным. Тем более, люди уверены, что с квартирой ничего нельзя будет сделать до тех пор, пока не будет выплачена ипотека. А мало ли что может случиться – потеря работы, болезнь.

Хорошие новости – в случае неприятностей или просто по необходимости можно продать ипотечную квартиру. Конечно, сделка будет сложнее, но все-таки это возможно

С чего начать?

В любом случае, прежде чем искать покупателя на свою квартиру, нужно получить разрешение банка на продажу. Это связано с тем, что недвижимость находится у банка в залоге. Поэтому без его разрешения не пройдет ни одна сделка.

Конечно, банкам гораздо выгоднее, чтобы платежи по ипотеке не прекращались. Некоторые даже могут попытаться наложить какие-нибудь штрафы или дополнительные комиссии.

Это не касается ситуаций, когда человек по каким-то причинам не может больше выплачивать ипотеку. Ведь тогда банк сильно рискует своими деньгами, и ему даже лучше, чтобы квартира была продана как можно скорее. Или, например, квартира продается, чтобы вырученные деньги использовать как первоначальный взнос в новой ипотеке, на лучшее жилье.

Полезный Совет!

В этом случае банк не теряет заемщика.

После того, как разрешение получено, можно приступать к действиям с помощью одного из четырех возможных способов.

Способ первый – продажа за наличные

Самый легкий и беспроблемный способ – найти покупателя, у которого есть полная сумма наличными. В этом случае сделка будет похожа на обычную куплю-продажу. Алгоритм действий такой:

  • Нужно получить разрешение банка.
  • Получить в банке справку, в которой будет указан остаток долга по ипотеке.
  • Составить предварительный договор. Указать в нем, что покупатель вносит наличными или переводит на счет банка сумму, равную остатку долга продавца.
  • Банк получает деньги, задолженность погашена. После этого нужно взять в банке закладную на квартиру и справку о том, что ипотека выплачена.

С этими документами продавец идет в регцентр, где с квартиры снимается обременение. Также потребуются:

  • паспорт продавца;
  • свидетельство на квартиру;
  • заявление с просьбой о снятии обременения.

Далее идет обычная купля-продажа. Оформлять сделку можно даже в этот же день, главное заранее подготовить все остальные документы:

Остаток денег вносится в день оформления купли-продажи в банковскую ячейку, причем можно сделать это в том же банке

После оформления права собственности продавец со свидетельством или другими документами, указанными в договоре аренды банковской ячейки, приходит в банк и получает оставшуюся сумму.

Способ второй – продажа с обременением

Иногда покупатель не хочет заранее переводить крупную сумму в банк, опасаясь какого-нибудь подвоха. В этом случае есть немного упрощенный способ – квартира продается с обременением. В договоре четко указывается, что квартира находится в залоге у банка. То есть после регистрации сделки на свидетельстве права собственности по-прежнему стоит отметка «ипотека в силу закона».

Далее под контролем банка происходят взаиморасчеты, продавец гасит свою ипотеку, квартира выходит из-под залога. После этого покупатель заново получает свидетельство, но уже без обременения.

При этом банк будет контролировать весь процесс, так как квартира фактически принадлежит ему. Важно помнить, что вместе с обременением к покупателю могут перейти все остальные долги продавца – штрафы, неуплаченные комиссии и другие. Нужно внимательно отнестись к этому моменту.

Способ третий – у покупателя тоже ипотека

Случается и такое. Здесь могут быть три варианта:

  1. У покупателя ипотека, но не на всю сумму. Наличных хватает на погашение долга продавца. План действий такой:
  2. по предварительному договору гасится ипотека продавца;
  3. с квартиры снимается обременение;
  4. готовятся документы для ипотеки покупателя – кадастровый паспорт, технический паспорт, оценка квартиры и другие по требованию банка;
  5. оформляется основной договор, сделка регистрируется, и банк покупателя переводит оставшуюся сумму продавцу.

Далее продавец не имеет никакого отношения к ипотеке покупателя.

  • Ипотека на всю сумму в другом банке. При этом после проведения сделки квартира переходит под залог в другой банк. То же самое происходит и с кредитом – он так же переводится в новый банк.
  • Ипотека на всю сумму в том же банке. Служба безопасности проверит все документы, одобрит ипотеку покупателю. Затем под контролем банка купля-продажа будет зарегистрирована, после чего банк переоформит ипотечный договор на покупателя, а продавцу переведет оставшиеся деньги.

Способ четвертый – продажа через банк

Обычно так поступают в чрезвычайных ситуациях, когда у человека совсем нет возможности платить ипотеку. Банк сам ищет покупателя, сам оформляет все документы и предоставляет свои ячейки для расчетов: одну для внесения суммы долга, вторую – для остатка. Стоит отметить, что этого остатка может и не быть.

Проблема в том, что банку не нужно искать более выгодного покупателя. Он может продать квартиру даже за общую сумму долга по ипотеке. Самое главное для него – вернуть свои средства.

Военная ипотека

Если квартира куплена с помощью военной ипотеки – продать ее будет намного сложнее. В этой ситуации на квартире два обременения – она находится в залоге и у банка, и у Министерства обороны.

Продавать с обременениями такую квартиру нельзя. Сначала нужно погасить долги и снять обременение, и только после этого можно будет совершать сделки

В общих чертах схема продажи будет такая:

  • поставить в известность банк и Росвоенипотеку;
  • узнать точную сумму долга вместе с дополнительными расходами и комиссиями;
  • найти деньги;
  • полностью рассчитаться с банком;
  • снять обременение с квартиры и зарегистрировать это в Росреестре;
  • только после этого искать покупателя и продавать квартиру как обычно.

Особенности продажи квартиры, купленной в ипотеку

И для продавца, и для покупателя такая сделка будет иметь свои недостатки и преимущества:

  1. Покупатель может не сомневаться в «чистоте» квартиры. Перед тем, как выдать ипотеку, банк тщательно проверял все документы на квартиру, поэтому можно не опасаться каких-либо неожиданностей.
  2. С другой стороны, некоторые продавцы могут попытаться скрыть то, что квартира была куплена в ипотеку и на ней есть обременение. Или еще лучше – помимо банка квартира может быть в залоге у кого-нибудь еще. После выплаты покупателем суммы долга и снятия одного обременения могут объявиться другие кредиторы и предъявить свои права на квартиру.
    Поэтому покупателю нужно быть максимально внимательным, а еще лучше – проводить сделку с помощью специалистов.
  3. Для продавца, который долгое время исправно платил ипотеку, есть один большой недостаток. В первую очередь выплачиваются проценты, а затем уже основной долг. При продаже получается, что проценты были уплачены впустую.
  4. Тем не менее, квартиры быстро дорожают, особенно если были куплены на стадии строительства. Поэтому продавец может рассчитывать на выгодную для себя сделку.

Самое же главное, о чем стоит помнить – стоимость квартиры с обременением в любом случае будет меньше, чем стоимость такой же свободной квартиры.

Это связано с тем, что найти покупателя на ипотечную квартиру не так-то просто. Не каждый будет связываться с лишними сложностями и рисками, поэтому нужен какой-нибудь стимул. Хорошая скидка и будет таким стимулом.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499 )350-8059.
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-9401.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: http://zakonometr.ru/nedvizhimost/ipoteka/prodazha-ipotechnoj-kvartiry.html

Рубрики: Вклады

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *